商品房預(yù)售優(yōu)劣分析
(一)商品房預(yù)售優(yōu)點(diǎn)1、拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道。商品房預(yù)售制度允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房尚未建成時(shí)，與買方簽訂交易合同和提前收取銷售款。相比于現(xiàn)售，預(yù)售項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)回收周期可縮短約10個(gè)月。預(yù)售制度有利于拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道，不僅加速了資金周轉(zhuǎn)、提高了資金使用效率，而且壓低了資金使用成本，有效降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力。
2、疏導(dǎo)商品房市場(chǎng)需求。商品房預(yù)售價(jià)格約比現(xiàn)售價(jià)格低10%-20%，交房期為1-2年。相比于現(xiàn)售，商品房預(yù)售的價(jià)格優(yōu)勢(shì)更強(qiáng)，有效刺激了商品房購(gòu)買，將潛在需求轉(zhuǎn)換為有效需求，完成了商品房需求的合理疏導(dǎo)。
3、為銀行提供穩(wěn)定收益。銀行機(jī)構(gòu)通過(guò)向購(gòu)房者發(fā)放按揭貸款，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供間接融資，從而獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。住房商業(yè)貸款已成為銀行機(jī)構(gòu)優(yōu)先選擇的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。
(二)商品房預(yù)售缺點(diǎn)
1、易縱容非法集資和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁行為。商品房預(yù)售使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅投入有限資金即可進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)成為可能，為非法集資和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁行為提供了溫床。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在支付土地出讓金、獲得土地后，可將土地使用權(quán)在銀行抵押貸款融資，然后通過(guò)使中標(biāo)建筑商墊資和預(yù)售，獲取大量建設(shè)資金，其中預(yù)售是最主要的融資渠道之一。一旦資金鏈斷裂，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程將面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)售制度將這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁至購(gòu)房者和銀行，有可能嚴(yán)重?fù)p壞購(gòu)房者的合法權(quán)益與引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。
2、缺少嚴(yán)格的監(jiān)管制度。國(guó)外和中國(guó)香港的商品房預(yù)售，屬于銷售模式而非融資手段，但中國(guó)內(nèi)地商品房預(yù)售的本質(zhì)即為集資建房，大量預(yù)售資金的使用理應(yīng)得到合理監(jiān)管。實(shí)際情況為，購(gòu)房者的銀行按揭貸款未經(jīng)監(jiān)管流程即可一次性無(wú)條件劃撥給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，雖有規(guī)定必須將其用于房屋建設(shè)，但在資金使用過(guò)程中缺少嚴(yán)格監(jiān)管，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際有可能將資金非法挪用。同時(shí)，因監(jiān)管缺位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常利用自身信息的隱蔽性優(yōu)勢(shì)侵害購(gòu)房者合法權(quán)益，例如常產(chǎn)生預(yù)售營(yíng)銷宣傳與實(shí)際交房情況不對(duì)等等問(wèn)題。
3、易產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。商品房預(yù)售會(huì)刺激購(gòu)房需求，其中不乏基于保值、投機(jī)等目的的需求，需求增加有可能拉動(dòng)價(jià)格增長(zhǎng)。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常通過(guò)虛假緊缺、浮夸囤積等手段哄抬房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)分偏離實(shí)際市場(chǎng)均衡價(jià)格，從而有可能引發(fā)房?jī)r(jià)狂跌風(fēng)險(xiǎn)，易產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。
4、催生房地產(chǎn)過(guò)度投資開(kāi)發(fā)。商品房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)門檻，導(dǎo)致大量投資資金涌入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，容易催生房地產(chǎn)過(guò)度投資開(kāi)發(fā)，從而引發(fā)行業(yè)發(fā)展不平衡和低效率競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題。
5、房屋面積管理職能難以厘清，易產(chǎn)生行政風(fēng)險(xiǎn)。房屋建設(shè)工程從規(guī)劃到預(yù)售、辦證各環(huán)節(jié)辦事部門不一，測(cè)繪機(jī)構(gòu)不同，標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，存在多次測(cè)繪以及預(yù)售測(cè)繪與確權(quán)測(cè)繪結(jié)果不同的尷尬局面，易引發(fā)糾紛訴訟。
什么是商品房預(yù)售
商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。
法律依據(jù)：
《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);
(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
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